مقدمه

یکی از نهادهای حقوقی در نظام حقوقی ایران که نقش بسزایی در حمایت از حقوق مالکانه افراد ایفا می‌کند، «اجرت المثل ایام تصرف» است. این مفهوم حقوقی به وضعیتی اطلاق می‌شود که شخصی بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی، از مال غیر منتفع می‌شود و در نتیجه، مالک می‌تواند اجرت و عوض استفاده و بهره‌برداری متصرف را مطالبه نماید. این حق، فارغ از حسن نیت یا سوء نیت متصرف و حتی بدون نیاز به اثبات خسارت وارده، برای مالک قابل اعمال است. این مقاله  اجرت المثل ایام تصرف مبانی حقوقی شرایط و نحوه مطالبه آن را بررسی کرده است.

 مفهوم و مبانی حقوقی اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف، به طور خاص، ناظر به وضعیتی است که شخصی بدون آنکه رابطه حقوقی خاصی با مالک داشته باشد (مانند عقد اجاره، وکالت یا شرکت) و بدون اذن او، از مال دیگری استفاده می‌کند.

نکته: آگاهی یا عدم آگاهی متصرف نسبت به اینکه ملک متعلق به دیگری است یا نه، تاثیری در اجرت المثل ندارد، بدین معنا که حتی اگر متصرف فرض می‌کرد که ملک مورد تصرف متعلق به خود اوست، درصورتیکه اینگونه نباشد ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می‌باشد.

 اگر متصرف با علم و آگاهی اقدام به تصرف ملک نموده باشد، این عمل جرم می‌باشد و  مالک می‌تواند علاوه بر مطالبه اجرت المثل، طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات مجازات متصرف را نیز خواستار شود.

ماده قانونی که مبنای مستقیم این حق است ماده ۳۳۷ قانون مدنی می‌باشد که مقرر می‌دارد: «هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»

علاوه بر این ماده، ماده ۳۲۰ قانون مدنی نیز در خصوص غصب، مقرر می‌دارد: «هر یک از غاصبین، نسبت به منافع مال مغصوبه، به اندازه منافع زمان تصرف خود و بعد از خود ضامن است، اگرچه در این مدت از منفعت آن مال استفاده نکرده باشد.» این ماده حتی مسئولیت متصرف را نسبت به منافعی که بالفعل از آن بهره‌مند نشده نیز گسترش می‌دهد و نشان‌دهنده شدت حمایت قانون از حقوق مالک است.

 تفاوت اجرت المثل ایام تصرف با اجرت المسمی

«برای درک دقیق‌تر این نهاد حقوقی، لازم است آن را با مفهوم اجرت المسمی مقایسه نماییم.

– اجرت المسمی : به اجرتی گفته می‌شود که در عقد (مانند اجاره) بین طرفین توافق شده است، در حالی که اجرت المثل، اجرتی است که توسط دادگاه یا کارشناس بر اساس عرف و ارزش روز تعیین می‌شود زیرا قراردادی بین طرفین وجود ندارد.

یکی از ویژگی‌های اجرت المثل ایام تصرف، استقلال آن از دعوای اصلی خلع ید است. مالک می‌تواند همزمان با طرح دعوای خلع ید، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز بخواهد، اما عدم طرح دعوای خلع ید،لزوماً به معنای عدم استحقاق مالک برای دریافت اجرت المثل نیست. به عبارت دیگر، اگر تصرف با اذن مالک آغاز شده باشد (مانند قرارداد اجاره) اما پس از انقضای مدت و بدون اذن ادامه یابد، از آن لحظه به بعد، استحقاق مطالبه اجرت المثل ایجاد می‌شود.

 شرایط و ارکان تحقق اجرت المثل ایام تصرف

برای آن که مالک بتواند با موفقیت اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف مطالبه کند، اثبات شرایط زیر در دادگاه ضروری است:

 ۱. اثبات مالکیت خواهان (مالک)

مالک باید با ارائه اسناد عادی یا رسمی (مانند سند رسمی مالکیت به نام وی، گواهی حصر وراثت و وکالت نامه) اثبات کند که ملک یا مال مورد نظر متعلق به اوست. در مورد اموال غیرمنقول، ارائه سند رسمی نقش کلیدی دارد. در غیاب سند رسمی، مالک می‌تواند با ارائه سایر ادله مانند شهادت شهود، صورت مجالس تنظیمی، مبایعه‌نامه عادی و قرائن و امارات دیگر، مالکیت خود را به اثبات برساند.

نکته: در صورت انتقال ملک، مالک سابق از زمان انتقال ملک، متصرف غیرقانونی ملک محسوب می‌گردد و در صورت عدم تخلیه ملک، مالک جدید می‌تواند از تاریخی که ملک به وی منتقل شده است، از متصرف درخواست اجرت کند.

 ۲. اثبات تصرف و استیفای منفعت توسط خوانده

مالک باید نشان دهد که خوانده (شخص مقابل) به نحوی از انحا، از ملک یا مال وی منتفع شده است. احراز «تصرف» امری واقعی و عرفی است و دادگاه آن را بر اساس شواهد و قرائن موجود بررسی می‌کند. این تصرف می‌تواند به صورت سکونت، کشاورزی، دامداری، استخراج معدن، دایر کردن کسب و کار و یا هر نوع بهره‌برداری دیگری باشد. حتی اگر متصرف، مال را اجاره داده باشد و خود مستقیماً از آن استفاده نکند، باز هم ضامن اجرت المثل است.

 ۳. فقدان رابطه حقوقی یا اذن در انتفاع مجانی

اگر تصرف مبتنی بر قراردادی مانند اجاره یا وکالت باشد و آن قرارداد به قوت خود باقی باشد (مدت آن به پایان نرسیده باشد) یا مالک به متصرف اذن داده باشد که از مال مجاناً استفاده کند، دیگر جایی برای مطالبه اجرت المثل نیست. ماده ۳۳۷ قانون مدنی به صراحت بیان می‌کند که اگر احراز شود اذن در انتفاع مجانی بوده است، حقی برای مالک جهت مطالبه اجرت المثل وجود ندارد.

مهم: اصل بر عدم تبرعی بودن (مجانی بودن) اذن است و اگر متصرف مدعی چنین چیزی باشد، اثبات آن بر عهده وی می‌باشد.

 ۴. توانایی تعیین مدت تصرف

مدت زمان تصرف، رکن اصلی محاسبه اجرت المثل است. مالک باید بتواند تاریخ شروع و (در صورت امکان) تاریخ خاتمه تصرف را مشخص کند. در مواردی که متصرف بدون هیچ مجوزی اقدام به تصرف کرده، شروع تصرف از همان تاریخ محاسبه می‌شود و اگر تصرف بر مبنای قراردادی بوده که منقضی شده، از تاریخ انقضای قرارداد (و عدم تخلیه) اجرت المثل شروع می‌شود.

نکته: در صورتی که در زمان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل، ملک همزمان در تصرف متصرف غیرقانونی باشد، خاتمه زمان تصرف مشخص نمی‌باشد، در نتیجه اجرت المثل تا زمان قطعی شدن حکم و اجرای آن محاسبه می‌شود. در صورت طرح این دعوا همزمان با دعوای خلع ید، پس از تخلیه ملک، اجرت تا زمان تخلیه محاسبه می‌شود.

 ۵. عدم نیاز به اثبات سوء نیت یا تبرع

همانطور که پیشتر بیان شد برای تعلق اجرت المثل، نیازی به اثبات «عدوانی» بودن تصرف (تجاوزکارانه و از روی عمد) نیست. حتی اگر متصرف به اشتباه تصور می‌کرده که مالک است (تصرف غاصبانه یا عدوانی نبوده)، باز هم مستحق اجرت المثل است. در اجرت المثل ایام تصرف، اصل بر این است که تبرع (بلاعوض بودن) محقق نشده مگر این که خلاف آن ثابت شود. به عبارت دیگر، قانون گذار برای حمایت از مالک، فرض را بر این گذاشته است که استفاده از مال غیر، رایگان نیست و متصرف باید اجرت آن را بپردازد، مگر آن که ثابت کند مالک به او اجازه استفاده مجانی را داده است.

 نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف

محاسبه دقیق اجرت المثل ایام تصرف، معمولاً یکی از چالش‌برانگیزترین مراحل رسیدگی است. به دلیل نبودن رابطه قراردادی بین طرفین، دادگاه از کارشناس رسمی دادگستری کمک می‌گیرد. کارشناس با ارجاع به عرف محل، نوع ملک، کاربری آن، موقعیت جغرافیایی و شاخص‌هایی مانند قیمت رهن و اجاره در زمان تصرف و در زمان رسیدگی، مبلغی را به عنوان اجرت المثل تعیین می‌کند.

 مرجع صالح

بر اساس آخرین اصلاحات قانونی، مرجع رسیدگی به دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، به مبلغ خواسته بستگی دارد:

– دادگاه صلح : صلاحیت رسیدگی به دعاوی با ارزش خواسته تا ۱۰۰ میلیون تومان را دارد.

– دادگاه عمومی حقوقی : در صورتی که ارزش خواسته بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی صلاحیت دارد.

مهم: در دعوای اجرت المثل از آن رو که معمولاً میزان خواسته مشخص نیست و با نظر کارشناس تعیین می‌شود، در هنگام ثبت دادخواست باید ارزش خواسته را به صورت علی‌الحساب ذکر کنید تا پس از انجام کارشناسی و تعیین ارزش خواسته در صورتی که در صلاحیت دادگاه دیگری باشد، با صدور قرار عدم صلاحیت به دادگاه صالح ارسال می‌گردد.

نکته: آرای صادره در دعاوی مالی از دادگاه صلح که کمتر از 50 میلیون تومان باشد، قطعی هستند و قابل تجدیدنظر نیستند و در صورتی که که ارزش خواسته 50 میلیون تومان یا بیشتر باشد، قابل تجدیدنظر می‌باشد. تمام آرای صادره در دعاوی مالی از دادگاه عمومی حقوقی قابل تجدیدنظر می‌باشند.

علاوه بر این، در مورد اموال غیرمنقول، صلاحیت محلی دادگاه بر اساس قاعده «محل وقوع مال» تعیین می‌شود. به این معنا که مالک باید در دادگاهی اقامه دعوا کند که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

 نمونه‌ای از مصادیق عملی

– مستأجر سابق: شخصی ملکی را به مدت یک سال اجاره کرده و پس از پایان قرارداد، بدون رضایت موجر، ملک را تخلیه نمی‌کند. موجر می‌تواند برای ماه‌های پس از انقضای اجاره، اجرت المثل را طبق نرخ عرفی روز مطالبه کند.

– تصرف عدوانی: فردی بدون هیچ مجوزی، خانه ویلایی دیگری را به زور تصرف کرده و به مدت سه سال در آن سکونت می‌کند. مالک اصلی می‌تواند اجرت المثل سه سال را به اضافه خسارت دادرسی مطالبه کند.

– وارد شدن به ملک بدون اجازه: مالکی که ملک خود را برای فروش ارائه داده، متوجه می‌شود شخص ثالثی بدون اجازه در آن سکونت کرده است. حتی اگر متصرف ادعا کند از طریق شخص دیگری و با حسن نیت وارد شده، ضامن اجرت المثل است.