مبنا و محدوده شمول مصوبه

این مصوبه که با ابتکار وزارت راه و شهرسازی و تصویب سران قوا به مرحله اجرا درآمده، ناظر بر تمامی قراردادهای اجاره املاک مسکونی است که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه (اوایل تیرماه ۱۴۰۵) تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود . اصل کلیدی این مصوبه این است که در صورت درخواست مستأجر برای تمدید، موجر مکلف است قرارداد را برای مدت یک سال دیگر تمدید نماید و مراجع قضایی نیز مکلف شده‌اند از صدور دستور تخلیه به صرف انقضای مدت اجاره خودداری کنند .

نکته قابل توجه آن است که با توجه به مصوبه مذکور قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید نمی‌شود بلکه مستاجرین باید نسبت به تمدید آن درخواست نمایند و تنها در مورد اماکن مسکونی قابلیت اعمال دارد و قابل اعمال در مورد اماکن تجاری نمی‌باشد.

نکته، در سراسر کشور سقف افزایش اجاره بها به میزان حداکثر ۲۵ درصد می‌باشد. این نرخ، جایگزین نرخهای متفاوت استانی (که تا ۳۰ درصد نیز تعیین شده بود) گردیده و به عنوان معیار واحدی برای تمام نقاط کشور در نظر گرفته شده است . همچنین، این تمدید همانطور که پیشتر بیان شد صرفاً در صورت تمایل مستأجر انجام میشود.

استثنائات وارده بر مصوبه (موارد تخلیه)

هرچند قانونگذار با هدف حمایت از مستأجران، تمدید خودکار را الزامی کرده است، اما برای جلوگیری از تضییع حقوق موجران، چهار استثنای مهم را پیشبینی کرده است که در صورت تحقق هر یک، موجر میتواند از تمدید قرارداد خودداری و درخواست تخلیه نماید . این موارد عبارتند از:

۱. تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی

در صورتی که مالک، پروانه ساختمانی برای تخریب و نوسازی واحد مسکونی یا پروانه تعمیرات اساسی از مراجع ذیصلاح دریافت کرده باشد، از شمول این قانون مستثنی است. در این حالت، نیاز به عملیات عمرانی، مانع از تمدید اجاره می‌شود .

۲. انتقال قطعی مالکیت

در مواردی که ملک مورد اجاره، به طور قطعی و رسمی به شخص دیگری منتقل شده باشد (فروش رفته باشد)، مستأجر موظف است، نسبت به تخلیه ملک پس از پایان مدت قرارداد اجاره اقدام کند مگر آنکه با مالک جدید، قرارداد جدیدی منعقد نماید. این قرارداد به منزله تمدید قرارداد پیشین نمی‌باشد.

3. نیاز شخصی موجر

قانون به موجر این حق را میدهد که در صورت احراز نیاز شخصی خود یا افراد تحت تکفلش به ملک مورد اجاره، درخواست تخلیه دهد. این نیاز باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود و صرفاً ادعای مالک برای این امر کافی نیست .

4. تخلف مستأجر در ایفای تعهدات

  اگر مستأجر در دوره اجاره قبلی، نسبت به ایفای تعهدات خود نظیر پرداخت به موقع اجاره‌بها، شارژ ساختمان یا هزینه‌های مشترک اقدام نکرده و این اقدامات موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه برای موجر شده باشد، موجر میتواند با اثبات این امر در مرجع قضایی صالح، درخواست صدور حکم تخلیه نماید.

ضمانت اجرای این مصوبه و آثار حقوقی مهم آن

  برای تضمین اجرای این قانون، ضمانت اجرای‌های متعددی در نظر گرفته شده است. مهمترین آنها، تکلیف مراجع قضایی به خودداری از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل انقضای مدت اجاره است. همچنین، با استناد به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، حتی اگر مستأجری مبلغی بیش از سقف ۲۵ درصد را به موجر پرداخت کرده باشد، تا پنج سال حق طرح شکایت علیه موجر را دارد .

همچنین مشاوران املاکی که بر خلاف ضوابط این مصوبه اقدام به تنظیم قرارداد کنند، مشمول جرایم سازمان تعزیرات حکومتی خواهند شد . در نهایت، ثبت تمامی قراردادها در سامانه خودنویس به عنوان یک الزام قانونی، بستر نظارت بر اجرای صحیح این مصوبه را فراهم میآورد .